Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer ab 2025

Die Reform wurde durch das Bundesverfassungsgericht erzwungen. Der Grund: Für die Berechnung der alten Grundsteuer waren Grundbesitzwerte verwendet worden, die mittlerweile völlig veraltet waren. Deshalb war die alte Grundsteuer nicht mehr gerecht.

Der Kern der Reform war die flächendeckende Neubewertung des kompletten Grundbesitzes in Deutschland. Diese Neubewertung wurde in den vergangenen Jahren durch die Finanzämter unter Beteiligung der jeweiligen Eigentümer vollzogen. Im Ergebnis stand für jedes Grundstück der so genannte Grundsteuer-Messbetrag, den das zuständige Finanzamt jedem Eigentümer mit dem Grundsteuer-Messbescheid mitgeteilt hat. Für Ratingen ist das Finanzamt Düsseldorf-Mettmann zuständig.

Hinweis: Das Finanzamt Düsseldorf-Mettmann ist eine Landesbehörde und gehört nicht zur Stadtverwaltung Ratingen. Deshalb kann die Stadt Ratingen keine Auskunft zum Grundsteuer-Messbescheid bzw. –Messbetrag geben.

Von den Messbescheiden des Finanzamtes Düsseldorf-Mettmann darf die Stadt Ratingen nicht abweichen, wenn sie die Höhe der künftigen Grundsteuer berechnet. Zur konkreten Berechnung der Grundsteuer wird der vom Finanzamt festgelegte Grundsteuermessbetrag für das betreffende Grundstück mit dem allgemeinen, vom Rat der Stadt festgelegten Hebesatz multipliziert.

Der Hebesatz ist eine Prozentzahl, die auf den Grundsteuer-Messbetrag angewendet wird. Beispiel: Bei einem Messbetrag von 100 und einem Hebesatz von 450 Prozent beträgt die jährliche Grundsteuer 450 Euro, bei einem Messbetrag von 150 wären es 675 Euro.

In Ratingen gibt es drei verschiedene Hebesätze. Der Hebesatz für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) beträgt 312 Prozent. Bei der Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe) hat der Rat der Stadt Ratingen von der neuen Möglichkeit Gebrauch gemacht, verschiedene Hebesätze für Wohnen und Gewerbe festzulegen. Der Hebesatz für Wohngrundstücke beträgt 450 Prozent, der Hebesatz für „Nichtwohngrundstücke“ (Gewerbegrundstücke) 710 Prozent. Gemischt genutzte Grundstücke müssen den Gewerbegrundstücken zugerechnet werden.

Ergänzender Hinweis: Der Hebesatz nach der Reform kann mit dem alten Grundsteuerhebesatz überhaupt nicht verglichen werden, denn er bezieht sich ja auf die Steuermesszahl, und die ändert sich in jedem Fall. Ein „höherer“ Hebesatz muss also nicht bedeuten, dass man auch mehr Grundsteuer bezahlen muss.

Die differenzierten Hebesätze wurden eingeführt, um die Eigentümer und Mieter von reinen Wohnimmobilien zu entlasten.

Denn die Neubewertung der Grundstücke im Zuge der Reform hätte bei gleichem Hebesatz ganz generell zu einer deutlichen Mehrbelastung von Wohngrundstücken und einer Entlastung von Gewerbegrundstücken geführt. Der Grund: Die Bodenrichtwerte für Wohngrundstücke sind in den letzten Jahrzehnten deutlich stärker gestiegen.

Die differenzierten Hebesätze (450 Prozent für Wohnen, 710 Prozent für Gewerbe) korrigieren diesen unerwünschten Effekt der Reform. In der Summe bleiben die Grundsteuer-Einnahmen jeweils für Wohn- bzw. Gewerbegrundstücke genauso hoch wie vor der Reform. Das ist mit dem Begriff „aufkommensneutral“ gemeint.

Zu den Wohngrundstücken zählen: Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Eigentumswohnungen.

Zu den Nichtwohngrundstücken (Gewerbegrundstücken) zählen: Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke, unbebaute Grundstücke, Teileigentum.

Die Grundsteuer-Reform wird in Ratingen im doppelten Sinne aufkommensneutral umgesetzt. Erstens bleiben die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer gleich, zweitens die gesamten Einnahmen bezogen auf die Grundstücksarten. „Aufkommensneutral“ bedeutet mithin, dass die Stadt die Reform nicht für eine versteckte Steuererhöhung nutzt. „Aufkommensneutral“ bedeutet jedoch nicht, dass die Steuer für jeden einzelnen Steuerzahler gleichbleibt.

Mit anderen Worten: Die Stadt Ratingen nimmt im Jahr 2025 insgesamt rd. 20 Mio. Euro aus der Grundsteuer ein, exakt so viel, wie im Jahr 2024.

Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Gemeinde ab.

Hat sich bei der Neubewertung herausgestellt, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an steuerlichem Wert zugelegt hat (zum Beispiel weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Für andere Grundstücke, deren stuerlicher Wert sich unterdurchschnittlich entwickelt hat, dürfte die Steuerlast dagegen sinken.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben (als anteilige Sockelfinanzierung sämtlicher Ausgaben für die städtische Infrastruktur) vollständig vor Ort und können flexibel eingesetzt werden. Mit Ihrer Grundsteuer werden Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro wird sozusagen direkt vor Ihrer Haustür ausgegeben.

Das, was Ihre Gemeinde lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie zahlen die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch für sich selbst.