Wohnungsaufsicht

Gesetz zur Erhaltung und Pflege von Wohnraum in Nordrhein-Westfalen


Inhaltsübersicht:

1) Wohnungsaufsicht - was ist das ?
2) Welcher Wohnraum ist geschützt ?
3) Welche öffentlich - rechtlichen Pflichten zur Erhaltung und Pflege bestehen im einzelnen ?
4) Welche Ausnahmen von dieser Verpflichtung gibt es ?
5) Wie übt die Gemeinde die Wohnungsaufsicht aus ?
6) Was geschieht bei Verstößen ?


1. Wohnungsaufsicht - was ist das ?

Der Bevölkerung ausreichend Wohnraum zu angemessenen Bedingungen anzubieten, ist Ziel aller wohnungspolitischen Maßnahmen. Dieses Ziel wird neben Wohnungsbauförderungsprogrammen, Modernisierungsanreizen, städtebaulichen Planungen u.a. durch den Schutz des Wohnungsbestandes verwirklicht.
Die meisten Hauseigentümer sind bestrebt, Ihren Wohnungsbestand wertbeständig und in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und darüber hinaus zu verbessern. Es gibt aber auch Fälle, in denen Wohnraum verwahrlost oder menschenunwürdige Wohnungen vermietet werden. Für diese Fälle hat der Gesetzgeber es nicht allein dem guten Willen von Wohnungseigentümern, Mietern oder den Kräften des allgemeinen Wohnungsmarktes überlassen, erhebliche Mängel zu beseitigen (Wohnungsaufsicht). Die Gemeindeverwaltungen in NRW haben dann die Aufgabe, auf die Erhaltung und Pflege von Mietwohnungen hin zu wirken.
Das Wohnungsgesetz ist kein Gesetz gegen Wohnungseigentümer, sondern für die Erhaltung und Pflege des Wohnungsbestandes - insbesondere preisgünstiger Mietwohnungen - .

Hinweis:
Das Wohnungsgesetz ersetzt auch nicht die Mieterschutzbestimmungen. D.h.: Nicht jedes defekte Fenster oder feuchte Stelle an Wand oder Decke sind ein Fall für die Wohnungsaufsicht; denn zunächst sind Mieter nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches verpflichtet, Wohnungsmängel unverzüglich dem Eigentümer - ggf. schriftlich - mit einer Abhilfeaufforderung anzuzeigen. Auch Ansprüche aus Mieterschutzgesetzen sind von Mietern auf Grundlage des Mietvertrages selbst geltend zu machen.


2. Welcher Wohnraum ist geschützt ?

- Frei finanzierte und mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen
- die nicht vom Eigentümer oder seinen Angehörigen bewohnt werden.


3. Welche Pflichten zur Erhaltung und Pflege von Wohnraum gibt es ?

Ein Eigentümer ist grundsätzlich verpflichtet, erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigungen durch rechtzeitige und fachgerechte Instandhaltungsarbeiten gar nicht erst entstehen zu lassen. Sollten diese - aus welchen Gründen auch immer - eingetreten sein, muss er sie beseitigen.
Wann erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigungen vorliegen, regelt das Wohnungsgesetz umfassend ( § 5 WoG NW).
Außerdem hat der Eigentümer dafür zu sorgen, dass Wohnungen bau- und haustechnische Mindestanforderungen erfüllen, die menschenwürdige Wohnverhältnisse ermöglichen ( § 6 WoG NW).


4. Welche Ausnahmen von dieser Verpflichtung gibt es ?

Von Instandsetzungspflichten bzw. der Verpflichtung, einen Mindeststandard zu schaffen, können insbesondere dann Ausnahmen gemacht werden, ...

- ... wenn der Verfügungsberechtigte durch Vorlage einer Genehmigung nachweist, daß der Wohnraum nicht mehr bewohnt werden darf oder abgebrochen werden soll (Ausnahme maximal auf ein Jahr befristet).
- ... wenn der Eigentümer nachweist, daß die Durchführung der Arbeiten wirtschaftlich nicht vertretbar oder unzumutbar ist.
- ... wenn der Wohnraum für unbewohnbar erklärt wurde und aus einem der vorgenannten Gründe eine Beseitigung von Mängeln nicht verlangt werden kann.


5. Wie übt die Gemeindeverwaltung dieses Wohnungsaufsicht aus ?

Die Verwaltung setzt die Beseitigung erhebliche Mängeln bzw. die Erfüllung von Mindestanforderungen und die ordnungsgemäße Nutzung von Wohngebäuden, Wohnungen und Wohnräumen mit allen erforderlichen Maßnahmen wie folgt durch:

- 1. Phase: Die einvernehmliche Lösung (freiwillige Abhilfe)
- 2. Phase: Anordnung der Maßnahmen
- 3. Phase: Zwangsmaßnahmen

Außerdem können Zwangs- und Bußgelder in einem Verfahren festgesetzt werden, wenn Mitwirkungs- und Duldungspflichten nicht erfüllt werden.

- Mitwirkungspflichten obliegen dem Eigentümer (insb. der Behörde Auskünfte zu erteilen, Unterlagen vorzulegen etc. ).
- Duldungspflichten sind die Pflichten der Bewohner:
Hierzu zählen insbesondere die Verpflichtungen der Bewohner, eine Inaugenscheinnahme der Wohnräume durch Mitarbeiter des Amtes für Soziales, Wohnungswesen und Integration in der Zeit von 9.00 bis 18.00 Uhr zu dulden, Auskünfte und Unterlagen zur Aufklärung der Angelegenheit zu geben, die notwendigen Arbeiten zu dulden und - ggf. - die Wohnräume für die Zeit der erforderlichen Arbeiten zu räumen.
Ohne vorherige Ankündigung und Einwilligung von Bewohnern/ Eigentümern dürfen Grundstücke, Gebäude und Wohnungen auch dann betreten werden, wenn eine dringende Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung angenommen werden muß.
Sind Mängel so erheblich, daß gesundheitliche Schäden für die Bewohner zu befürchten sind und kann die Schadensbeseitigung aus wirtschaftlichen Gründen oder wegen eines in Kürze anstehenden Abbruchs nicht mehr verlangt werden, so kann die Unbewohnbarkeit durch Ordnungsverfügung festgestellt werden. Der Wohnraum darf dann nicht mehr vermietet werden. Die Bewohner müssen ihre Wohnung räumen. Der Verfügungsberechtigte ist grundsätzlich verpflichtet, Ersatzwohnraum zu stellen.


6. Was geschieht bei Verstößen ?

Verstöße gegen das Gebot zu Erhaltung und Pflege von Wohnraum sind mit Bußgeld belegt. Ordnungswidrig handelt wer,

- für unbewohnbar erklärten Wohnraum vermietet (bis zu fünfundzwanzig Euro);
- eine erforderliche Auskunft nicht, nicht richtig oder nicht vollständig gibt oder
- Unterlagen nicht vollständig vorlegt oder nicht zur Verfügung stellt .

Bei Verstößen gegen das die landesrechtliche Verordnung über das „Verbot Zweckentfremdung von Wohnraum“, d.h. wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt oder überlassen wird, beträgt das Bußgeld bis zu fünfzigtausend Euro. Die gesetzlichen Bestimmungen zum Erhalt und zur Pflege von Wohnraum finden auch Anwendung bei Verfahren wegen der Zweckentfremdung von Wohnraum Anwendung. Beides sind Regelungen zum Schutz des örtlichen Wohnungsbestandes.